陽江市住房建設規劃

 

（2008-2012）

文  本

 

 

第一章  總則

 

　　一、為了落實科學發展觀，以努力完善住房保障體系，滿足廣大群眾的基本住房需求為基本目的，調整住房供應結構，提高信息透明度，加強住房建設的社會監督，穩定住房價格，建設和諧陽江，加強對近期城市住房建設的指導和統籌，制定本次規劃。

　　二、本次規劃以《陽江市國民經濟和社會發展第十一個五年總體規劃》和《陽江市近期建設規劃（2006-2010）》、《陽江市住房建設規劃（2006-2010》為依據，按照國家和陽江市房地產調控的相關政策，結合陽江實際，進行科學的編制。

　　三、本規劃是落實城市近期建設規劃的重要手段，是對城市近期住房建設進行控制和指導的法定依據，與《陽江市近期建設規劃（2006-2010）》共同承擔對全市住房建設的綜合調控作用。

　　四、本規劃的規劃范圍為陽江市中心城區近期建設規劃范圍的廣大，規劃期限為2008年至2012年。

　　五、在規劃期限內，凡在規劃區范圍內進行的各項住房建設活動，應符合本規劃及本規劃的年度實施規劃；與住房建設相關的各項政策、計劃應與本規劃協調。

　　六、本規劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，以住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定為原則，促進住房建設和房地產業發展與經濟社會發展相協調，充分發揮住房作為國民經濟基礎性配套設施的重要作用。

　　七、本規劃包括規劃文本、規劃說明和圖集

 

 

第二章  規劃期末城市建設規模

 

　　一、城市人口規模

　　1、城市現狀人口規模2007年約為35萬人，人口綜合增長率約為4.8%，

　　2、至2012年建成區人口規模約為44.2萬人。

　　3、5年人口增長約9.2萬人，平均家庭人口3.5人。

　　二、城市用地規模

　　1、現狀用地規模約為38.5k㎡。

　　2、規劃至2012年用地規模約為49 k㎡。

 

 

第三章  住房建設規劃

 

　　一、住房發展目標

　　1、總體目標：

　　以實現和諧社會和節約型社會為根本目標。

　　(1)以完善市場為主導，優先保證中、低價位，中、小套型商品住房（含經濟適用房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70%。

　　(2)新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90㎡以下的住房（含經濟適用住房）面積所占比重達到開發建設總面積的70%以上。

　　(3)建立多層次多渠道的住房供應體系，滿足不同層次居民的住房需求。

　　(4)基本實現城市人口家庭住戶均擁有或租住一套住房，解決雙特困家庭的住房問題。

　　二、住房建設總量目標

　　規劃至2012年，共建住房27000套，其中普通商品房24500套，經濟適用房1500套，廉租房1000套。

　　另外，為了應對近期可能引進較大項目的特殊需求，提高規劃的彈性，增加機動住房建設計劃2000套。

　　三、住房建設結構

　　單套建筑面積在90平方米以內商品房（含經濟適用房）的總建筑面積必須達到新建商品住房總建筑面積的70%以上（市域內綜合平衡），政策性住房控制在90平方米以內，公共租賃住房控制在60平方米以內。

　　四、住房建設年度計劃

　　考慮到陽江商品房的空置量，可用以抵頂部分08、09年的建設計劃。

　　2008-2009年建設普通商品房8930套（其中 09年4700套），并繼續完成在建和計劃建設的經濟適用房、廉租房項目，另安排經濟適用房600套，廉租房300套。

　　2010年，建設普通商品房4800套，經濟適用房300套，廉租房200套。

　　2011年，建設普通商品房5000套，經濟適用房300套，廉租房200套。

　　2012年，建設普通商品房5200套，經濟適用房300套，廉租房300套。

　　各年度所需的特別項目可使用機動住房建設計劃指標。計劃安排的舊城拆遷建設項目，在實施后，可相應沖減年度計劃。

　　五、住房建設的空間布局與指導方針。

　　1、空間布局

　　近期住房建設以城南為主，部分城北，少量獨洲島和長洲島并充分利用中心城區的未建和少量拆遷居住用地。

　　2、指導方針

　　建設時，要嚴格控制套型面積，并考慮按少于總建設面積的30%數量建設較大套型的住宅滿足部分群眾的需求。

 

第四章  住房建設用地供應

 

　　一、土地利用現狀

　　目前，城市中心區在征閑置住宅用地約20萬平方米及少量零星住宅地：城北改造地區的功能轉換地220萬平方米；獨洲島閑置住宅用地60萬平方米及計劃舊城拆遷建設用地約15萬平方米。具體見下表。

 

市區閑置居住用地表

序號	名  稱	面積（ha）	備注
1	隨垌工業園一期用地轉換為商住用地	100
2	江城區第一工業園用地轉換為商住用地	120
3	獨洲島用地	60
4	馬南路以西，新江路以北用地	20

 

市區計劃舊城拆遷用地表

序號	名   稱	面積（ha）	備注
1	市區濱江東路南段建設及舊城改造	10.2
2	市區第一市場及周邊用地改造	5.38

 

市區在征用地表

序號	名   稱	面積（ha）	備注
1	核電生活區	60
2	城南新區	500
3	市區高速路出入口周邊用地	100

　　二、規劃用地指導思想

　　在強調土地資源節約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供應，在盤活閑置地的同時，增加新征土地供應。堅持住房的合理布局。重視公共設施的配套建設。嚴格執行國家有關土地政策，進一步促進房地產的發展。

　　三、住房用地供應總量

　　根據上面規劃近期住房建設總套數計劃，建筑總面積約為300萬平方米，容積率按1-1.5計算，總供應住宅用地200-300萬平方米（該用地不包括小區內的其他配套建設用地），上述用地包括經濟適用房用地15萬-10萬平方米，廉租房建設用地約10-6萬平方米。

　　機動住房建設計劃用地約25萬平方米。

　　在進行住宅建設時，按標準配套的市級、居住區級的各項建設用地應根據需要另外安排。

　　四、住房用地供應結構及供應區位

　　所需用地包括城市中心區待征和閑置土地15萬平方米，城北包括共青湖周圍約70萬平方米的改善地區的功能轉換地，城南新區供地約100萬平方米，獨洲島部分閑置住宅用地約50萬平方米，長注洲島供地約80萬平方米。

　　機動住宅建設用地在城南新區或城北區安排。

　　重點安排好與廣大居民合理住房需求相適應的中低價位、中小套型住房項目，中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用房）和廉租住房年度土地供應量在市域范圍內不得低于居住用地供應總量的70%。

　　五、住宅用地年度供應計劃

　　2008-2009年共供應土地109萬平方米（含經濟適用房用地6萬平方米，廉租房用地3萬平方米），其中普通商品房安排城市中心區10萬平方米，城北20萬平方米，城南新區40萬平方米，獨洲島和長洲島各15萬平方米；經濟適用房在中心區或獨洲島安排；廉租房在城南新區或中心區安排。

　　2010年供地60萬平方米（含經濟適用房用地3萬平方米，廉租房用地2萬平方米）。其中普通商品房安排城南新區25萬平方米，獨洲島、長洲島各15萬平方米；經濟適用房在城北區安排；廉租房在城南新區安排。

　　2011年供地63萬平方米（含經濟適用房用地3萬平方米，廉租房用地2萬平方米）。其中普通商品房安排城北隨垌土地38萬平方米，城南新區20萬平方米；經濟適用房和廉租房在城南新區安排。

　　2012年供地66萬平方米（含經濟適用房和廉租房用地各3萬平方米）。其中普通商品房安排長洲島40萬平方米，獨洲島20萬平方米；經濟適用房和廉租房均在長洲島安排。

　　在住宅建設時，所需的各類配套用地可按國家的相關標準配置供地。

　　機動住房建設計劃用地25萬平方米，在城南新區或城北區安排。并根據重大項目安排所在的年度進行用地安排。

　　計劃安排的舊城拆遷建設項目，在實施后可相應沖減年度土地供應量。

 

住房建設計劃與用地安排表

建設時間	數量 （套）	類別	數量 （套）	用地（ha）	區位	附注
2008-2009	9830	普通商品房	8930	100	中心區10ha，城北區20ha，城南新區40ha，獨洲島、長洲島各15ha
		經濟適用房	600	6	中心區、獨洲島	繼續完成在建工程
		廉租房	300	3	城南區、中心區
2010	5300	普通商品房	4800	55	城南新區25ha，獨洲島、長洲島各15ha
		經濟適用房	300	3	城北區
		廉租房	200	2	城南新區
2011	5500	普通商品房	5000	58	城北隨垌38ha 城南新區20 ha
		經濟適用房	300	3	城南新區
		廉租房	200	2	城南新區
2012	5800	普通商品房	5200	60	長洲島40ha，獨洲島20ha
		經濟適用房	300	3	長洲島
		廉租房	300	3	長洲島
機動計劃	2000		2000	25	城南新區 或城北區

 

 

第五章  住房建設政策與規劃實施措施

 

　　一、住房建設政策

　　1、積極落實住房發展規劃目標，控制好住房供應結構，實施高效、集約的住房用地供應政策。

　　根據近幾年房地產業發展的實際情況，商品住宅的供給與需求結構之間出現了矛盾。中低檔次解決中低收入家庭住房實際困難的商品房開發量嚴重偏低；普通商品房開發逐步萎縮，投資性的住房供給與住房需求畸形膨脹，故要調整住房供應結構：凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建筑總面積的70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建設，年度土地供應量不得低于居住用地供應總量的70%。

　　2、適度提高住房建設開發強度。依據節約、集約利用土地的原則，減少獨立別墅類房產開發項目土地供應，杜絕私建房的土地開發，少量的聯排別墅開發，主要以公寓式房產項目開發為主。嚴格控制城市中心區別墅類項目建設。

　　3、加強商品住房開發建設管理，深化商品住房銷售制度

　　（1）加強普通商品住房建設管理，應建立并完善在限套型、限房價基礎上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發建設模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標出讓。

　　（2）落實住房開發項目套型結構比例的規定。新建或改造住房建設項目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）和住宅建筑密度（每公頃住宅用地上擁有住宅建筑面積），指標明確；必須符合本規劃及年度實施計劃中項目相關住房套型結構比例的規定。

　　（3）逐步提高商品房預售門檻。規劃期內，應進一步深化住房銷售制度，對新出讓的商品住房項目，逐步推出竣工驗收后銷售的模式。

　　4、完善住房保障體系，使住房保障成為社會和諧發展的基礎。

　　完善住房保障體系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，這不但是促進社會穩定發展的基礎，也是發展和諧社會的基礎。完善住房保障體系，需要實施和完善廉租住房制度和經濟適用房制度。

　　（1）廉租住房保障主要針對城市低保、經濟和住房困難的“雙困”家庭；主要保障方式是以租金配租為主、實物配租為輔；保障資金籌集主要是以政策公共財政預算資金為主；同時需要建立公正規范的復核審批與監督機制。

　　（2）經濟適用住房主要是為了解決城市中低收入家庭的住房問題。由于經濟適用房微利開發并在土地與稅費上實行優惠政策，因此必須嚴格控制建設標準和銷售價格。對銷售對象也必須嚴格控制，除執行并完善收入及住房雙控標準外，還要形成嚴格的購買資格審批公示制度；加強社會監督，嚴厲查處虛假申報等違規問題。同時建立經濟適用住房“出口”管理，對經濟適用住房的交易轉讓和出租進行嚴格限制，徹底杜絕投資、投機性購房行為。

　　（3）在完善住房保障體系上，還應考慮對經濟住房與解困房實行貨幣化補貼的制度。這方面可以解決經濟住房建設地塊偏遠、公共設施不配套等問題；另一方面減少社會資源浪費，提高原有的住房利用率，符合當前節約型社會的發展要求。

　　5、加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產，制止違法囤積土地的行為。

　　（1）依據閑置土地處置的法律、法規，結合陽江市實際，以及造成土地閑置的不同原因，采取延長開發建設時間、改變土地用途、進行土地置換、政府招標拍賣、依法收回并納入土地儲備等各類辦法，對閑置土地積極予以盤活。

　　（2）妥善處理城南區城市化過程中涉及的土地遺留問題，加大各類問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量房地產。

　　6、加強房地產市場引導，堅持正確的輿論導向，加強對房地產調控政策的宣傳，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，切實維護社會穩定。

　　二、規劃實施措施

　　1、建立住房建設規劃實施跟蹤機制

　　加強規劃實施情況評價工作，對每年政府引導下的住房建設規劃實施績效進行分析評價和總結，通過對每年商品住宅、經濟適用房等住房用地和建設的統計分析，確定下一年住房建設規劃編制、實施與管理有機結合起來，形成動態的互動反饋環，形成住房建設規劃實施跟蹤機制，并通過每年滾動編制的年度住房建設規劃對下一年住房用地和建設計劃進行合理調整。

　　2、加強住房建設規劃的監督管理

　　建立健全規劃實施監督制度以及行政糾正與行政責任追究制度，同級人大、上級城鄉規劃部門對住房建設規劃中的強制性內容的執行情況進行監督，同時充分發揮新聞媒體的輿論監督作用，接受社會公眾的監督，對沒有按要求嚴格審查，違規發放規劃、施工、商品房預售證和施工圖設計文件審查合格證書的單位和個人，要及時予以嚴肅查處；屬于失職、瀆職的，應依法追究有關人員的責任。

　　3、加強各相關部門在規劃實施過程中的銜接配合。

　　要將住房建設目標、土地供應目標、住房結構調整目標等具體落實到建設、房地產、規劃、國土、發展改革等部門，分解任務，明確責任建立考核和責任追究制度，確保工作進度。

　　4、發揮稅收、信貸政策對房地產市場的調節作用。

　　嚴格按照國家調控政策，征收住房轉讓環節營業稅、個人所得稅等稅費；嚴格房地產開發信貸條件；有區別地適度調整住房信貸政策。

 

 

第六章  附則

 

　　一、本規劃自批準之日起生效。

　　二、本規劃由陽江市人民政府組織實施。

　　三、本規劃由陽江市人民政府負責解釋。